¿Reducir cuota o reducir plazo?
Al amortizar parte del préstamo, el banco te deja elegir entre pagar menos cada mes durante el mismo tiempo o seguir pagando lo mismo y terminar antes. Con la misma cantidad:
- Reducir el plazo ahorra siempre más intereses, porque el capital se devuelve antes.
- Reducir la cuota ahorra menos, pero te da más margen cada mes. Tiene sentido si la cuota te ahoga o si quieres más colchón.
Por ejemplo, con 120.000 € pendientes al 3% y 20 años por delante, amortizar 10.000 € ahorra 3.310,33 € de intereses si reduces la cuota (de 665,52 € a 610,06 €) y 7.633,56 € si reduces el plazo (terminas 2 años y 2 meses antes).
Comisión por amortización anticipada
Solo se paga si está en el contrato, y la ley le pone un máximo sobre lo que amortizas. En los préstamos de vivienda firmados desde el 16 de junio de 2019:
- Tipo variable: un 0,25% los 3 primeros años o un 0,15% los 5 primeros (el contrato elige una opción). Después, nada.
- Tipo fijo: un 2% los 10 primeros años y un 1,5% a partir de entonces.
Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera que sufra el banco (artículo 23 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario). Si tu hipoteca es anterior, los límites pueden ser otros: míralos en tu escritura.
¿Amortizar o invertir?
Amortizar equivale a obtener una rentabilidad segura igual al interés de tu préstamo, sin riesgo. Si tu hipoteca está al 2%, invertir ese dinero solo compensa si esperas sacar más después de impuestos. Antes de amortizar, guarda un fondo para imprevistos: el dinero que metes en la hipoteca ya no lo puedes recuperar.
Cómo se calcula
- Sistema francés (cuota constante), con el interés mensual igual al TIN dividido entre 12, como en la calculadora de préstamo e hipoteca.
- Si reduces el plazo, se mantiene la cuota y la última es menor para dejar el préstamo a cero.
- No tiene en cuenta los cambios de tipo de un préstamo variable, los seguros vinculados ni la deducción por vivienda habitual de las hipotecas anteriores a 2013.