Rentabilidad bruta y neta
La rentabilidad bruta es la que se suele anunciar: el alquiler de un año entre el precio del piso. Es fácil de calcular, pero se queda corta, porque no cuenta ni los gastos de comprar ni los de tener el piso alquilado.
La rentabilidad neta es la que importa: lo que te queda del alquiler después de los gastos del año, entre todo lo que has invertido.
Rentabilidad bruta = alquiler al mes × 12 ÷ precio
Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos del año) ÷ (precio + gastos de compra + reforma)
Por ejemplo, un piso de segunda mano de 200.000 € en la Comunidad de Madrid, con 5.000 € de reforma, alquilado por 1.000 € al mes con un mes vacío al año y 1.800 € de gastos anuales: la rentabilidad bruta es del 6%, pero la neta baja al 4,2%.
Los gastos que hay que contar
- Al comprar: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la vivienda de segunda mano, o el IVA y el AJD en la nueva, la notaría, el registro y la gestoría. Con hipoteca, la tasación. Suman entre un 4% y un 12% del precio según la comunidad.
- Cada año: la comunidad, el IBI, el seguro de hogar, el seguro de impago si lo contratas y las reparaciones. Como propietario, te toca conservar la vivienda en condiciones.
- Los meses vacío: entre un inquilino y el siguiente el piso no da dinero, y a veces hay que pintar o arreglar algo.
Con hipoteca: la rentabilidad de tu dinero
Si compras con hipoteca, pones menos dinero tuyo y la rentabilidad sobre lo que pones puede ser mayor que la del piso: es el efecto del apalancamiento. Funciona mientras el interés de la hipoteca sea más bajo que la rentabilidad neta del piso; si es más alto, la hipoteca te la come.
La calculadora descuenta del beneficio los intereses del primer año, no la cuota entera: la parte de la cuota que devuelve el préstamo es dinero que ahorras en el piso. Pero mira también lo que te queda al mes: si sale negativo, tendrás que poner dinero cada mes aunque el piso sea rentable.
Qué dice la ley del alquiler
- La fianza: el inquilino deja un mes de renta de fianza, que se deposita en el organismo de tu comunidad. No es un ingreso: se devuelve al final (artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos).
- Las zonas tensionadas: en ellas el alquiler de un nuevo contrato está limitado por la Ley de vivienda. Comprueba si tu municipio lo es antes de calcular con una renta de mercado.
- La subida anual: la renta solo se puede actualizar como diga el contrato y con los límites de la ley. Calcúlala con actualizar el alquiler.
Lo que no tiene en cuenta
- El IRPF del alquiler: en la renta declaras lo que cobras menos los gastos y la amortización del piso, con una reducción si es vivienda habitual del inquilino. Puedes calcular la amortización con amortización de bienes.
- Lo que suba o baje el precio del piso, y los gastos de venderlo.
- Las subidas del alquiler y de los gastos con los años, y los cambios del interés en una hipoteca variable.
- Los impagos: un seguro de impago los cubre a cambio de un porcentaje de la renta, que puedes sumar a los seguros.
Revisado el 31/10/2026. Para saber cuánto te prestaría el banco, usa la calculadora de cuánta hipoteca me dan.