¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): lo cobra el ayuntamiento cuando un inmueble urbano cambia de dueño, por venta, herencia o donación. Grava lo que ha subido el valor del suelo, no el de la construcción. Lo regulan los artículos 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales, y cada ayuntamiento fija sus coeficientes y su tipo en una ordenanza, sin pasar de los máximos de la ley.
- En una venta paga el vendedor (si no reside en España, el comprador, que lo descuenta).
- En una herencia o una donación paga quien recibe el inmueble.
Los dos métodos de cálculo
Desde 2021 hay dos formas de calcular la base, y pagas por la más baja:
Método objetivo = valor catastral del suelo × coeficiente de los años
Método real = (precio de venta − precio de compra) × (catastral del suelo ÷ catastral total)
Plusvalía = base × tipo del ayuntamiento (hasta el 30%) − bonificaciones
Ejemplo: un piso comprado en 2010 por 180.000 € y vendido en noviembre de 2026 por 250.000 €, con un valor catastral de 100.000 €, 40.000 de ellos del suelo. Por el método objetivo, 40.000 × 0,10 (16 años) = 4.000 €; por el real, 70.000 × 40% = 28.000 €. Se queda la menor, 4.000 €, y al 30% son 1.200 € de plusvalía.
En el método real no se restan los gastos de la compra ni de la venta, ni se actualizan los precios con la inflación. Si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía (art. 104.5), pero tienes que declararlo igual y demostrarlo con las escrituras.
Coeficientes máximos en 2026
El periodo se cuenta en años completos, desde que adquiriste el inmueble hasta la venta, con un máximo de 20. Con menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos. Los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes más bajos.
| Años | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026* |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Los coeficientes vigentes son los del Real Decreto-ley 8/2023: las subidas de 2025 y de enero de 2026 se aprobaron por decreto y el Congreso las derogó. *El Real Decreto-ley 29/2026 los cambia desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que el Congreso lo convalide: suben los de hasta 16 años y bajan los de 17 o más.
Cuándo no se paga
- Si no hay ganancia: cuando vendes o heredas por un valor menor que el de adquisición.
- Dación en pago y ejecuciones hipotecarias de la vivienda habitual, si no tienes otros bienes para pagar la deuda.
- Divorcios y separaciones: la adjudicación de la vivienda a un cónyuge o a los hijos por sentencia, y las aportaciones a la sociedad de gananciales.
- Terrenos rústicos: el impuesto es solo para los urbanos.
En las herencias de hijos, cónyuge o padres, muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% de la cuota (art. 108.4), a veces solo para la vivienda habitual del fallecido o con un límite de valor catastral. Mira la ordenanza de tu ayuntamiento.
Plazo para declararla
- Venta o donación: 30 días hábiles.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, que se pueden prorrogar hasta un año si lo pides antes de que acaben.
Algunos ayuntamientos te dan la liquidación hecha y en otros la presentas tú (autoliquidación). Además, la plusvalía de una venta es un gasto que reduce la ganancia del IRPF.
Lo que no tiene en cuenta
- Los tipos o coeficientes distintos por periodo que fijan algunos ayuntamientos: escribe el que te corresponda.
- La constitución o transmisión de usufructos y otros derechos reales, que se calculan sobre una parte del valor.
- Los casos en que el valor catastral no refleja el suelo actual, las expropiaciones y los terrenos sin valor catastral.
- Los intereses y recargos por declarar fuera de plazo.
Datos revisados el 28/10/2026 con el texto consolidado del BOE. Si vas a comprar otra vivienda, calcula sus impuestos y gastos con la calculadora de gastos de compra de vivienda.