¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?
Al vender una vivienda pagas IRPF por lo que ganas, no por lo que cobras. La ganancia es la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó, con los gastos de las dos operaciones (artículo 35 de la Ley del IRPF):
Ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra + mejoras − amortizaciones)
(250.000 € − 9.000 €) − (150.000 € + 12.000 €) = 79.000 €
La ganancia tributa en la escala del ahorro, por tramos: un 19% hasta 6.000 €, un 21% hasta 50.000 €, un 23% hasta 200.000 €, un 27% hasta 300.000 € y un 30% por encima. En el ejemplo, 17.050 €: un 21,58% de la ganancia.
Cuándo no se paga: la vivienda habitual
- Con 65 años o más, la venta de tu vivienda habitual está exenta, ganes lo que ganes (artículo 33.4 de la Ley del IRPF).
- Si reinviertes en otra vivienda habitual en los 2 años antes o después de vender, la ganancia está exenta en la proporción que reinviertas del importe obtenido (artículo 38 de la Ley del IRPF). Si tenías hipoteca, el importe obtenido es lo que te queda después de cancelarla: con reinvertir eso basta.
Es tu vivienda habitual si has vivido en ella al menos 3 años seguidos, o menos si tuviste que mudarte por causas como un traslado laboral, una separación o un nuevo empleo (artículo 41 bis del Reglamento del IRPF). Si te mudaste antes de vender, sigue siéndolo hasta dos años después.
La exención por reinversión no es automática: tienes que marcarla en la declaración de la renta del año de la venta.
Si la compraste antes de 1995
Las viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994 tienen los coeficientes de abatimiento (disposición transitoria novena de la Ley del IRPF):
- De la ganancia se separa la parte generada hasta el 19 de enero de 2006, en proporción a los días.
- Esa parte se reduce un 11,11% por cada año que pase de dos entre la compra y el 31 de diciembre de 1996, contando el año de compra entero. Con más de 10 años, es decir, si se compró antes del 31 de diciembre de 1986, esa parte no tributa.
- Solo se aplica mientras la suma de lo que vendes con coeficientes desde 2015 no pase de 400.000 €.
Si la heredaste o te la donaron
El valor de compra es el que se declaró en el impuesto de sucesiones o donaciones, más ese impuesto y los gastos de notaría y registro que pagaste. La fecha de compra es la del fallecimiento o la de la donación. Si la herencia se aceptó antes de 1995, también tiene coeficientes de abatimiento.
Lo que no tiene en cuenta
- El País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF.
- La exención de los mayores de 65 años que reinvierten en una renta vitalicia, hasta 240.000 €, y la de la dación en pago de la hipoteca.
- Las mejoras hechas antes de 1997 en una vivienda comprada antes de 1995, que tienen su propio periodo para los coeficientes.
- Si no eres residente en España: tributas por el IRPF de no residentes y el comprador te retiene un 3% del precio.
Revisado el 31/10/2026, con la escala del ahorro de 2026. Además del IRPF, al vender pagas la plusvalía municipal, que es un gasto de la venta.